Do naszej Kancelarii zgłosił się klient, który wskazał, że korzystał z gruntu, który był własnością Skarbu Państwa, a on następnie stał się własnością gminy. Na gruncie tym wybudował garaż oraz korzystał z otoczenia tego garażu jeszcze od lat 80-tych ubiegłego wieku. W roku 2016 gmina porządkowała swoje grunty i urzędnik kazał mu podpisać umowę najmu działki, z której korzystał. Klient taką umowę podpisał. Przychodząc do Kancelarii, poprosił o ustalenie, czy nabył własność tej nieruchomości (gruntu) przez zasiedzenie i w jakim terminie.
Przesłanki zasiedzenia gruntu / nieruchomości
Warunkami nabycia własności gruntu / nieruchomości przez zasiedzenie jest posiadanie samoistne przez określony w Kodeksie cywilnym czas.
W sprawie nie było wątpliwości, że posiadanie samoistne, to znaczy takie, jak właściciel, było wykonywane. Naszego klienta nikt nie usuwał z gruntu, ani nie domagał się jego wydania. Na gruncie postawił garaż i cały czas grunt traktował jak swój.
Skrócony termin posiadania
Jeśli chodzi o czas posiadania, to obowiązują co do zasady dwa terminy: dwudziestoletni i trzydziestoletni. Są jednak regulacje szczególne, które te terminy skracają.
Przedmiotem sprawy była nieruchomość, która przed dniem 27 maja 1990 r., czyli przed wejściem w życie ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191) – była własnością państwową. Zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy — Kodeks cywilny jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.
W naszym przykładzie rozpoczęcie biegu terminu zasiedzenia w sprawie można było datować na 27 maja 1990 r., a konieczny do nabycia przez zasiedzenie skrócony o połowę ogólny termin dwudziestoletni upływał dnia 27 maja 2000 r.
W okresie od 27 maja 1990 r. do 27 maja 2000 r. Klient, jak wskazano, wykonywał posiadanie w sposób samoistny i niezakłócony. Właściciel, którym wówczas pozostawała komunalna osoba prawna, nie doprowadził do przerwania posiadania samoistnego. Nakazuje to przyjąć, iż do nabycia własności nieruchomości doszło 28 maja 2000 r.
A co z zawarciem umowy najmu?
Zawarcie umowy najmu przez klienta w 2016 r. było bez znaczenia dla sprawy. Umowa najmu bowiem nie prowadzi do utraty własności nieruchomości nabytej przez zasiedzenie z chwilą, która nastąpiła przed zawarciem tej umowy. Stwierdzenie zasiedzenia stwarzać będzie ewentualnie podstawę do zwrotu nienależnego świadczenia od podmiotu, który pobrał czynsz najemny, nie będąc do tego rzeczywiście uprawnionym.
Nasza Kancelaria Prawna w Raciborzu specjalizuje się w prawie nieruchomości. Posiadamy w tym zakresie specjalistyczną wiedzę oraz duże doświadczenie. Jeżeli szukają Państwa prawnika od nieruchomości, zachęcamy do kontaktu.